文|江瀚视野
租赁市场的数据往往令人意想不到，它有着自己独特的波动规律。每年，随着淡旺季的更替，租金通常会在±5%的范围内波动。然而，今年的市场情况显得尤为特殊，无论是毕业季还是陪读季，淡季更显冷清，旺季也未如预期般火热。这一现象，市场内的房东与租客都有所感知，但事情往往不像表面那么简单，数据背后隐藏着更多真相。
当我们深入挖掘数据时，会发现一个有趣的现象：尽管市场整体表现平淡，但家庭型和品质型租赁需求却在逆势上扬。这两种看似矛盾的需求走势，实际上是当前租赁市场更为细腻的市场真相。
01市场下行与需求真空并存
市场的下行趋势无可否认，但与此同时，也出现了供需的真空地带。这一说法或许有些难以理解，但让我们细细道来。首先，从市场本身来看，租赁单量和租金的趋冷是基调。尽管局部区域因产业搬迁而有所例外，但整体确实步入了阶段性底部。正是这样的基调，让我对一组数据感到惊讶。在分析上海等一线城市租赁市场的供需两端时，我们发现了一个有趣的现象：在高月租段，租赁市场反而供不应求。
以月租4000-6000元价格段为例，该价格段的关注人群占比全人群段的29%，但供应占比却仅为全价段的26%。这导致了一个约3%的需求真空，且这种真空在4000-6000元月租段后的每个价格段都存在。同样，以六十平为界，面积段越大，供不应求的现象越明显。以120-140平为例，该面积段的供应占比全面积段的5.7%，但需求端却占比接近10%。这意味着在真实的租赁场景中，这部分的供应与需求存在明显的缺口。
全国房价行情网
这一发现几乎与整体的数据走势背道而驰。在这样一个不断下行的市场中，竟然还存在这样的租赁缺口。我们在自如的租赁数据中也发现了类似的变化。无论是北京还是上海，自如的整租签约量在总订单中的占比一直在不断提升。自如研究院还监测了全国重点布局的十个城市，发现今年上半年这些城市的整租客源量同比去年提升了55%，其中两居室整租客源量同比提升了60%。
自如研究院
高价格段意味着更好的配套或装修，大面积段则意味着更大户型或整租的需求。如开篇所言，在今天的租赁市场中，家庭型和品质型租赁需求反而逆势增长。当我试图求证市场单量和价格走势时，我从未想到这趋势背后的细分市场会与整体感知如此相悖。
02 背后的原因何在
市场调研几乎是解决市场类选题的最佳途径，这次也不例外。在看似下行的行业背景中，供需端正发生着结构性的分化。于是，我开始剖析自己在市场调研中遇到的真实案例。
我遇到了三类较为典型的、正在被快速消化的整套且高品质房源。首先是宝山淞宝附近某学校附近的租赁房源。这里的房源一房太小，客户不多，但两房三房却供不应求，尤其是两房。装修稍好的房源在八月几乎是一上架就被秒租。这样的房源出现在很多学校附近，倒并非与学校直接相关，而是家庭在遇到孩子升学等改善型需求时的选择。
其次是纯粹的改善型租赁需求。这类需求的一个重要背景是暂时搁置买房需求，同时又不愿将就租赁条件。比如我上周踩盘时遇到的仁恒滨江园的某位租户，他在今年出清了自己的两套房，但还不敢下手买房，于是选择先租住在这里。这类房源往往能够满足三代同堂的需求，同时小区配套也能快速提升业主的社区体验。
最后是我碰到的最极致的案例，即当下市场正在为哪类房源买单。这是来自租赁机构自如的房源。同小区同户型的租金价格在8000-9000元，但这个价格中介还不能保证能租掉。而自如这套房源的月租高达12000元，却依然抢手。我到现场一看便明白了原因。从视觉和体感出发，这样的产品几乎可以击败市面上绝大部分租赁房源。
经过体系化的全屋设计以及提前预埋的智能家居，自如的房源从更前端提供了一个更像家的租赁产品。室内设计养眼，沙发等软装都已配齐，细节上甚至做了防猫抓处理。你很难想象租赁房源的背后还被嵌入了如此之多的“软服务”，比如“0押金”、比如“3年不涨租”...对于真正的需求者来说，这样的产品几乎没有抵抗力。
自如心舍3.0实景图（上海普陀绿地世纪城内）
这些房源都有一些市场共性，如成套整租、视觉系设计、智能家居带来的功能性、以及环保用材带来的看不见的安全成本。这些都被客户端市场一点点买单，也从这里撕开了一道与租赁行情看似相悖的口子。但细想之下，这更多是我们对于租赁市场需求的认识回归。
当我们面对不断走高的租赁库存时，我们会发现缺的不是房子，而是好房子。
03 市场正在酝酿供给侧改革
其实，这件事在小户型的一室户市场已经发生过一遍。当租赁市场需求还停留在单间需求阶段时，如果你想住到一个好的单间，那大概率只能选择装修差或地段偏远的地方。但这两年，你再去看那些单间房源，整体上会比三年前甚至两年前要更上一个台阶。机构租赁的集中供应、个人房东的再装修、平台房源的装修升级业务、甚至二房东能活下来的基本都做了房源改善。
当市场出现需求未被满足的时候，这个未被满足的缺口往往酝酿着新一轮租赁浪潮。也许你会说，今天的市场供给里难道这类供应还不够么？还真不够。机构、平台、二房东、个人...当这些多元化集体供应带来看似饱和的房源市场时，却存在着某种供应错位。普通租赁住房的非成套供应、装修水平不高是普遍存在的问题，说到底是质量层次不齐。
保租房供应确实起来了，装修也有保证，但两居三居的供应还是相对较少。并且这还仅限于上海。上海在保租房市场投入的量和质可以说领先全国，但即便如此，也是以新青年居住需求为先，也就是以小户型为主。那全国范围的保租房水平，无论数量还是大户型，大概率都在上海之后。所以，单靠保租房也不现实。
这样的租赁市场里，改善需求远没有被满足。市场上高品质房源依然是稀缺品，尤其类似自如这种标准化的高品质整租房源。因此，看似供应饱和的租赁市场却正在让一部分需求没有着落。这就是市场的荒诞与真实。
越来越多的时候，你会发现租赁需求本身的波动和租赁对象的随机性都不足以说明未来甚至是眼下的租赁市场。只有那些潜藏在需求底部的租赁需求，才是租赁市场发展的未来。
04 深入解读，方显真知
体感上，大家达成共识的是租赁市场的不断下行。但数据分析的魅力在于，任何数据都可以不断对折再对折。只要你掌握了足够细维度的数据，你就能看到市场走势之下的更为真实的变化。
现在我们看到的租赁市场确实下行，但如果你再去展开它供需两端的数据，会发现市场下行的漩涡之下，市场静水流深。当你再深入挖掘一层时，会看到完全不同的市场阶段。原来，在更大面积、更高价段的租赁市场中，反而出现了需求真空。下沉到真实的租赁场景里，并不一定是大面积或高租金就一定好租，而是大面积代表的整租市场以及高租金之下的高品质租赁产品才是市场需求得不到满足的那部分。
老实说，有裂缝的地方也是光透进来的地方。这样的市场供需错位也给了类似自如这类专业化机构足够的机会。而这样的市场真实，才是更值得被我们看到的。