地产史诗之夜最重磅:广州成为退出限购首个一线城市

来源:@华夏时报微博

广州    梁宝欣/摄广州    梁宝欣/摄

华夏时报记者 梁宝欣 深圳报道

9月29日,住房城乡建设部召开党组会议,强调要指导各地有效落实存量政策,加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切,支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,因城施策调整住房限购政策。

当日晚间,住房城乡建设部公开发布了当日部党组会议最新要求,随后一线城市中的上海、广州、深圳接连发布调整住房限购政策的通知,被业内称为“楼市振奋之夜”。其中,广州的政策调整最为彻底,宣布全面取消当地的住房限购措施,同时也成为本轮调控中第一个全面取消限购的一线城市。

9月30日,原国家房改课题组组长、原中房集团董事长孟晓苏在接受《华夏时报》记者采访时表示,广州市落实中央取消住房限购的要求做得彻底,为其他城市包括一线城市做出了榜样。

与此同时,58安居客研究院院长张波亦向记者表示,广州是第一个全面解除限购的一线城市,这一政策调整有望释放市场需求、提振市场信心、促进房地产市场平稳健康发展。广州作为一线城市,其政策调整具有风向标意义。放开限购有望刺激购房需求,提振市场信心,虽然包括上海、深圳在内的城市并没有完全取消限购,但也预示着在“双轨制”的大背景下,商品房市场全面解除限购将是一个大方向。

全面解除住房限购

有业内人士将广州作为首个一线城市全面取消住房限购政策的动作,称为“房地产市场的重大转折”。

截图自广州市人民政府门户网站截图自广州市人民政府门户网站

9月29日晚,广州市人民政府办公厅印发了《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》(穗府办函〔2024〕65号,下称《通知》)。《通知》中明确,本次限购政策调整后,广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的,不再审核购房资格,不再限制购房套数。

此前,广州市规定,越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)等区为住房限购区域,在限购区域购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房不限购,非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的,在限购区域分别限购2套和1套住房(建筑面积120平方米及以下)。

在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,此次,广州全面退出,就是在自主权下,因城施策的结果。而且,广州自从2011年启动限购,此次为13年来首次全面退出限购。

9月26日,中央政治局会议明确要促进房地产市场止跌回稳,调整住房限购政策。9月29日,住房城乡建设部召开党组会议,强调要指导各地有效落实存量政策,加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切,支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,因城施策调整住房限购政策。

回顾广州近两年限购松动的路径,也是先放开外围区域,随后放开120平米以上户型的限购;先收缩非户籍要求的社保年限,再全部退出。李宇嘉将之称为“遵循小步快跑、逐步收缩的路径”。

在李宇嘉看来,此前,经过2023年底和2024年初两次限购政策松绑,广州的限购政策已经相对宽松,限购区域大幅收窄;限购人群仅留非户籍缴纳社保6个月即可享受户籍待遇;限购房屋类型上,仅限120平米以下,退出限购的影响也比北上深要小。在“止跌反弹”的新要求下,广州要发挥核心城市的基本盘作用,带动作用。完全退出限购在情理之中。

同时,李宇嘉还提到:“在一线城市中,广州的城市能级、行政地位相对北上深要低一些,城市对资金、投资需求的吸引力,也弱于北上深,广州松绑限购的影响,无论在预期上,还是舆论上,还是实际的效果显现上,都相比北上深要小一些。”

需要注意的是,广州全面解除楼市限购,除了是贯彻国家决策部署外,还受其楼市基本面的影响。

克而瑞数据显示,今年1—8月广州新房成交量为433万平方米,同比下降了21%,全市一手住宅8月末可售库存1569万平方米,去化周期为26.7个月。

二手房成交方面,据广州市房地产中介协会9月28日发布的9月《广州市二手住宅市场交易简报》(8月26日至9月25日),9月广州市二手住宅共网签8473套,合计84.80万平方米,环比分别下降4.50%和3.94%,同比分别下降0.83%和0.94%。

广州市房地产中介协会数据还显示,2024年1月至9月,广州市二手住宅累计网签77490套、776.55万平方米,同比分别小幅下降2.72%和1.84%。9月网签套数除番禺区环比增长1.19%以外,其他行政区环比均有所下降。

另据李宇嘉透露,2021、2022、2023、2024年1—8月,广州二手房价格指数均值分别为0.48%、0.05%、-0.44%、-1.16%,可见,2024年房价跌幅加大了。近期的跌幅,已经从过去的百分之零点几,上升到百分之一点几。

“但是,2024年广州的调控政策松绑的力度是最大的,比如1月27日和5月28日相继松绑了限购限贷政策,利率也大幅度下行。这意味着,广州房价或量价已经进入到自我负反馈的循环下跌,即预期下跌自我实现以后,迎来了进一步下跌的预期。总结一句,就是房价进入负反馈的自我下跌循环。”李宇嘉表示。

“房地产牛市”行情正逐渐开启

记者与多名业内人士交流后了解到,广州全面解除住房限购,可以为四季度楼市企稳打下了基础,同时具有极强的信号意义。

从对广州后续楼市的影响来看,李宇嘉指出,由于广州此前限购的范围很小,而且在预期之中,该政策本身的效果可能并不会很大。不过,由于国家明确了促进止跌企稳的强烈信号,对预期的稳定有极强的作用。同时,9月29日央行发布了新的按揭利率政策。后续,还会有取消普通非普通住房的税收政策区别对待,购买非普通住房缴纳3%的利率将降至1%,具有明显的降门槛、降成本、提预期效应。

“广州是一线城市、华南中心城市,在教育医疗方面的优势很突出,外来人口、非户籍人口比较多,退出限购,有望激活省内其他城市居民到广州置业,特别是原来限购的中心区买房。另一方面,广州的气候较好、医疗资源优质,也有利于激活外省特别是北方来南方养老康养度假的购房需求。”李宇嘉说。

张波也指出,限购取消更有利于多样化改善需求的入场,广州由于处于大湾区的核心地带,同时又是广佛一体化经济重要发展带,对于外来人群的吸引力强,加之广州本身的房价梯度广,更有利于外来人群在此安家,预计此举会带动广州楼市成交量在10月迎来提升。

从带来的信号意义看,上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,广州此次开启了将限购全面退出购房市场的操作,具有非常强的示范性。广州政策具有积极的导向,也意味着各地用足用好房地产调控自主权,因城施策落实好购房政策。

严跃进说:“政策放松进入空前宽松的阶段,非常具有信号意义,也为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好的条件。我们认为,历史上最宽松的政策松绑窗口期开启,也意味着‘房地产牛市’行情正逐渐开启。”

责任编辑:张蓓   主编:张豫宁

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